Immobilienkauf in Süditalien:

Ein Leitfaden von der Kaufzusage bis zum notariellen Abschluss

In Kürze werde ich einen detaillierten und schrittweisen Blog erstellen, der als Hilfestellung für Kaufinteressenten dient und die verschiedenen Phasen eines Immobilienkaufs in Italien beschreibt – von der ersten Kaufzusage (Purchase Offer) bis hin zum endgültigen notariellen Vertrag (Rogito). Dabei gehe ich insbesondere auf die Besonderheiten der Abwicklung in Italien ein, die sich erheblich von den Gepflogenheiten in anderen Ländern unterscheiden.

Ein entscheidender Unterschied liegt bereits in den rechtlichen Rahmenbedingungen und Dokumentationsanforderungen. So spielt beispielsweise der sogenannte Katasterauszug (Visura Catastale) in Italien eine ganz andere Rolle als in anderen Ländern, in denen eine lückenlose Dokumentation oft als selbstverständlich gilt. Als Immobilienmakler in Süditalien sehe ich mich regelmäßig mit einer Vielzahl von teils abenteuerlichen Dokumenten konfrontiert.

Die Herausforderung der Dokumentenbeschaffung

Der Prozess beginnt mit der Einholung aller relevanten Dokumente – ein wesentlicher Schritt, der viel Geduld und Ortskenntnis erfordert. Ein Besuch bei der Comune (Gemeinde) ist dabei unumgänglich, ebenso wie die Beschaffung der begehrten Agibilità (Bewohnbarkeitsbescheinigung).

Zu den wichtigsten Dokumenten gehören:
📌 Planimetria Catastale – Der offizielle Grundriss der Immobilie, der mit dem aktuellen Zustand übereinstimmen muss.
📌 Visura Catastale – Der Katasterauszug, der Eigentumsverhältnisse, Flächengröße und Katasterwerte bestätigt.
📌 Atto di Provenienza – Der Eigentumsnachweis, aus dem hervorgeht, wie der aktuelle Eigentümer die Immobilie erworben hat (z. B. Kauf, Schenkung, Erbschaft).
📌 Visura Ipotecaria – Der Grundbuchauszug, der mögliche Hypotheken oder Belastungen auf der Immobilie offenlegt.

Auch steuerliche Aspekte spielen eine große Rolle: Immobilienkäufer müssen zwischen verschiedenen Steuermodellen unterscheiden. So beträgt die Grunderwerbsteuer für den Hauptwohnsitz lediglich 2 %, während für einen Zweitwohnsitz 9 % fällig werden – und das nicht auf den Kaufpreis, sondern auf den Katasterwert der Immobilie! Dieser Punkt ist essenziell und muss besonders hervorgehoben werden. Die Maklerprovision bleibt davon jedoch unberührt.

Immobilienmakler in Italien: Mehr als nur Vermittler

Ein gewissenhafter Immobilienmakler in Italien muss nicht nur die Immobilie selbst sorgfältig prüfen, sondern auch vor Ort präsent sein, um den gesamten Kaufprozess zu begleiten. Besonders herausfordernd ist dies für ausländische Käufer (Expats), die eine umfassende Betreuung benötigen, da viele von ihnen mit den lokalen Gegebenheiten nicht vertraut sind.

Zusätzlich gibt es in Italien interessante steuerliche Anreize, wie beispielsweise eine reduzierte Besteuerung von nur 7 % für Expats (Pensionisten) die sich in Gemeinden mit weniger als 20.000 Einwohnern dauerhaft niederlassen möchten.

Doch bevor es zu steuerlichen Optimierungen kommt, müssen zunächst grundlegende Fragen geklärt werden: Ist die Immobilie als Investition gedacht, zur Vermietung oder als privates Zuhause? In welcher Region, etwa in Apulien, soll sie sich befinden?

Hier beginnt meine Aufgabe als professioneller Immobilienmakler – durch gezielte Beratung die individuellen Bedürfnisse meiner Kunden zu identifizieren, um ihnen Enttäuschungen zu ersparen und gleichzeitig eine hohe Kundenzufriedenheit zu gewährleisten. Gerade für internationale Käufer ist dieser Aspekt nicht zu unterschätzen, denn der Kauf einer Immobilie in Italien ist weit mehr als nur ein finanzielles Investment – es ist ein Schritt in ein neues Lebenskapitel.

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💡 In einem meiner nächsten Beiträge werde ich die Unterschiede zwischen
🟢 Purchase Offer, 🟡 Preliminary Contract (Compromesso) und 🔵 Rogito (notarieller Abschluss)
genau erläutern. So erhältst du eine klare Vorstellung davon, welche rechtlichen Verpflichtungen und Absicherungen jede dieser Phasen mit sich bringt.

Dabei gehe ich auf wichtige Fragen ein:
✅ Welche rechtlichen Bindungen entstehen mit der Purchase Offer?
✅ Warum ist der Preliminary Contract so entscheidend und was bedeutet er für Käufer und Verkäufer?
✅ Was genau passiert beim Rogito und welche Dokumente müssen bis dahin vorliegen?

Bleib dran, wenn du den Kaufprozess in Italien sicher und gut informiert durchlaufen möchtest!